美国新移民必备知识点：买房和买寿险的关系-The Zhu Realty Group 地产团队

买房的执着在中国人的观念中根深蒂固。很多刚登陆美国的新移民，第一件考虑的事情就是买一套属于自己的房子，同时配上房屋保险，认为一切就结束了。殊不知买房后的一些风险更应该需要被关注，比如房产的继承，贷款或诉讼等，这些问题该如何解决?

下面我们就来一一盘点。

遗产税的风险

遗产税，其实是海外投资者在美国买房所可能涉及到的最大的风险。美国税务居民需要就全球资产缴纳遗产赠与税，但可享有终身1158万美元，夫妻双方总共2316万的免税额。而对于非美国税务居民，如果离世后房产将由子女继承，则只享有6万美元的免税额，其余超出部分根据离世时的房产价值缴纳遗产税，税率可高达40%。而且遗产税不同于所得税，不论该房产有无增值，房产总价值的40%都有可能被征收。

此时人寿保险的存在能够起到非常重要的作用。房屋持有人一旦身故，继承的子女即将面临大额税税负，人寿保险恰好能够为继承人（保单受益人）提供这样一笔大额的身故赔偿，从而对冲了遗产税可能带来的风险。对于非美税务居民来说，另一个额外的好处是人寿保险的身故理赔并不属于遗产，这笔资金不存在遗产税的问题。因此，无论继承人是不是美国税务居民，缴完遗产税后剩余的赔偿都不会计入当年的收入，不需要缴收入税。

房屋贷款的风险‍

在美国购房时，若需要贷款，银行通常要求购买房屋保险，并建议购买房贷保险（MortgageInsurance）。实际上，房贷保险本质上就是一种人寿保险，以房屋贷款金额为保额。一旦贷款人遭遇意外，家庭收入中断，未偿还的贷款将由保险公司承担。对个人而言，这种风险确实存在。除了考虑贷款外，还需考虑抚养未成年子女、生活费用、水电网煤费、电费等其他生活开支。在风险发生时，这些支出加在一起才是需要的保险总额。

新冠疫情在前几年带来的风险正是一个明证。许多房主面临失业、无法获得租金等问题，房贷压力可想而知。尽管联邦政府实施了大规模的救助计划，但对于房贷和生活成本而言，仍然是杯水车薪。疫情明显激发了人们对保险的强烈意识，自2017年之后，人寿保险的申请量暴增了50%。

诉讼的风险

很多华人乐于将资金投资于房地产，通过物业租金获取收益。然而，由于这种投资模式，他们常常成为某些别有用心者的法律目标，容易陷入官司纠纷。持有大量的房产作为资产，一旦卷入诉讼失败，可能导致房产被全部或部分收回。因此，将资产的一部分转为人寿保险，以应对潜在的法律风险，变得尤为重要。

人寿保险中的现金价值享有司法豁免的保障，而房产则无法获得这种保护。回顾二十年前轰动一时的辛普森案，辛普森成功应对了刑事官司，免除了监禁之灾，然而在民事官司中失利，需要支付数千万美元的赔偿金。几乎所有辛普森的财产，包括房产土地、银行存款、股票和公司股权等，都被用于弥补赔偿金。与此形成鲜明对比的是，人寿保险中的资金却得以安然无恙，依然可供提领，用于自身生活所需，无需支付赔偿金。

因此，人寿保险不仅可以作为资产的安全保障，尤其是在面临巨大法律风险时，还能够提供一种可供支配的安全垫。这是我们往往容易忽视的人寿保险最大的优势之一。

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